سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

فهرست کلی عناوین

مقدمه و اهمیت موضوع

منابع اصلی و مراجع قانونی

تعریف و مفاهیم سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

ماهیت حقوقی هر یک

چگونگی ایجاد هر حق (اسباب پیدایش)

آثار حقوقی هر یک – حقوق و تکالیف صاحب حق

انتقال، فروش، و شرایط تنظیم سند رسمی

رابطه سرقفلی و حق کسب با قرارداد اجاره

موارد سقوط یا زوال هر حق

نحوه تعیین و محاسبه مبلغ سرقفلی یا حق کسب

توقیف، توقیف قضایی و مزایده

وراثت و تقسیم سرقفلی و حق کسب پس از فوت

مرجع صالح برای رسیدگی و تشریفات دادرسی

آرای وحدت رویه و رویه‌های قضایی مهم

نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه

نکات اختلافی و موارد پرکاربرد در دعاوی

توصیه‌های کاربردی برای موجر و مستأجر

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری نهایی

*****

1. مقدمه و اهمیت موضوع

موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت از مهم‌ترین مباحث حقوق اموال و قراردادها در ایران است، زیرا ارتباط مستقیمی با منافع اقتصادی اشخاص، روابط تجاری، قرارداد اجاره اماکن تجاری و نظم عمومی دارد.

با گذشت زمان و تغییر شرایط اقتصادی، قانون‌گذار در دوره‌های مختلف تلاش کرده تا تعادلی بین منافع موجر (مالک) و مستأجر (صاحب کسب) برقرار کند. به همین دلیل دو نظام قانونی متفاوت (قانون سال ۱۳۵۶ و قانون سال ۱۳۷۶) پدید آمده که شناخت تفاوت‌های آنها برای وکلا و حقوقدانان ضروری است.

*****

2. منابع اصلی و مراجع قانونی

دو قانون اصلی در این زمینه عبارت‌اند از:

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶

این قانون مبتنی بر حمایت از مستأجران اماکن تجاری و پیش‌بینی‌کننده «حق کسب و پیشه یا تجارت» است. مواد ۱۵، ۱۸، ۱۹، ۲۶، ۲۷، ۲۸، ۲۹ و ۳۰ از مواد کلیدی این قانون‌اند.

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶

این قانون مفهوم «سرقفلی» را وارد نظام حقوقی کرده و آزادی قراردادی را جایگزین حمایت مطلق نموده است. مواد ۶ تا ۱۳ این قانون درباره‌ی سرقفلی است.

در دعاوی مربوط، تشخیص اینکه قرارداد تابع کدام قانون است اهمیت اساسی دارد، زیرا آثار حقوقی و مالی متفاوتی بر روابط طرفین مترتب می‌گردد.

*****

3. تعریف و مفاهیم

الف) سرقفلی

سرقفلی مبلغی است که موجر یا مالک ملک تجاری در ابتدای اجاره یا هنگام انتقال منافع از مستأجر جدید دریافت می‌کند. قانون ۱۳۷۶ سرقفلی را یک حق مالی مشروع دانسته و دریافت آن را مجاز می‌داند (ماده ۶ قانون ۱۳۷۶).

ب) حق کسب و پیشه و تجارت

حق کسب و پیشه یا تجارت، حقی است که به موجب قانون ۱۳۵۶ برای حمایت از مستأجر محل کسب ایجاد می‌شود. این حق به تدریج و بر اثر فعالیت مستأجر و جلب مشتری به وجود می‌آید و در زمان تخلیه، مستأجر می‌تواند مطالبه وجهی به عنوان جبران آن از موجر نماید.

*****

4. ماهیت حقوقی هر یک

ماهیت سرقفلی:

یک حق مالی قراردادی است که بر پایه توافق طرفین شکل می‌گیرد. این حق از قرارداد ناشی می‌شود و تابع اصل آزادی اراده است.

ماهیت حق کسب و پیشه و تجارت:

یک حق قانونی است که بر اساس قانون ۱۳۵۶ ایجاد می‌شود، نه بر پایه توافق. هدف قانون‌گذار حمایت از استمرار کسب‌وکار و جلوگیری از زیان مستأجر است.

به بیان دیگر، سرقفلی قراردادی است و حق کسب و پیشه قانونی.

*****

5. چگونگی ایجاد هر حق

ایجاد سرقفلی:

از توافق طرفین و پرداخت وجه مشخصی ایجاد می‌شود. اگر مستأجر مبلغی به عنوان سرقفلی بپردازد، مالک نمی‌تواند بدون پرداخت معادل آن در پایان مدت اجاره تخلیه کند (ماده ۶ و تبصره‌های آن در قانون ۱۳۷۶).

ایجاد حق کسب و پیشه:

به مرور زمان و در نتیجه‌ی فعالیت مستأجر، حسن شهرت و جلب مشتری به وجود می‌آید. قانون ۱۳۵۶ به صورت آمره این حق را شناسایی کرده است.

*****

6. آثار حقوقی هر یک

دارنده حق کسب یا سرقفلی می‌تواند آن را منتقل، واگذار یا به ارث بگذارد.

در صورت تخلیه، دارنده حق می‌تواند وجهی به عنوان جبران از موجر مطالبه کند.

این حقوق قابل توقیف و در مواردی قابل کارشناسی و تقویم مالی هستند.

در قانون ۱۳۵۶ پرداخت حق کسب هنگام تخلیه الزامی است (در شرایط خاص ماده ۱۵).

در قانون ۱۳۷۶ پرداخت سرقفلی تابع توافق طرفین است.

*****

7. انتقال، فروش و تنظیم سند رسمی

در قانون ۱۳۵۶، انتقال منافع محل کسب بدون رعایت ماده ۱۹ ممکن است باعث تخلیه شود.

در قانون ۱۳۷۶، انتقال سرقفلی باید با رضایت مالک یا طبق شرط قراردادی انجام شود. انتقال باید رسمی و مستند باشد. در صورت اختلاف، دادگاه می‌تواند دستور تنظیم سند رسمی را صادر نماید.

*****

8. رابطه سرقفلی و حق کسب با قرارداد اجاره

قانون حاکم بستگی به تاریخ انعقاد قرارداد دارد:

قراردادهای منعقده قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون ۱۳۷۶ تابع قانون ۱۳۵۶ هستند.

قراردادهای جدید (بعد از تصویب قانون ۱۳۷۶) تابع همان قانون‌اند.

رأی وحدت رویه شماره ۶۱۸ هیأت عمومی دیوان عالی کشور (تاریخ ۱۳۷۶/۰۶/۱۸) نیز تصریح کرده که قانون جدید نسبت به اجاره‌های قدیم قابل اعمال نیست.

*****

9. موارد سقوط یا زوال حق

حق سرقفلی یا حق کسب در موارد زیر زایل می‌شود:

انتقال غیرمجاز مورد اجاره به غیر (ماده ۱۹ قانون ۱۳۵۶)

تخلف از شرایط مندرج در قرارداد

پایان مدت اجاره در قراردادهای تابع قانون ۱۳۷۶ بدون پرداخت سرقفلی

تخلیه ناشی از عدم پرداخت اجاره‌بها طبق رأی وحدت رویه شماره ۱۹ مورخ ۱۳۷۴/۴/۲۰

*****

10. نحوه تعیین و محاسبه مبلغ

در قانون ۱۳۵۶: مبلغ حق کسب و پیشه با نظر کارشناس رسمی تعیین می‌شود (ماده ۱۸ و ۲۹).

در قانون ۱۳۷۶: اگر بین طرفین توافقی نباشد، دادگاه با جلب نظر کارشناس میزان سرقفلی را تعیین می‌کند (ماده ۱۰).

در محاسبه، عواملی چون موقعیت ملک، قدمت کسب، حسن شهرت مستأجر، نوع فعالیت، درآمد و رونق محل لحاظ می‌شود.

*****

11. توقیف، توقیف قضایی و مزایده

در مورد امکان توقیف و مزایده سرقفلی اختلاف نظر وجود دارد:

شورای عالی ثبت در رأی شماره ۱۷۷۹ مورخ ۱۲/۷/۱۳۷۱ اعلام کرده: «مزایده سرقفلی مغایر با حقوق اشخاص ثالث است».

اما برخی نظریات حقوقی معتقدند اگر سرقفلی حق مالی محقق باشد، قابلیت توقیف دارد.

اداره حقوقی قوه قضائیه نیز در نظریات متعدد (از جمله نظریه ۹۵/۸۴۵ مورخ ۱۳۹۵/۰۴/۱۲) این دیدگاه را با تفکیک مورد بررسی کرده است.

*****

12. وراثت و تقسیم پس از فوت صاحب حق

سرقفلی یا حق کسب و پیشه جزو ترکه متوفی محسوب می‌شود و قابل ارث است.

ورثه می‌توانند سرقفلی را میان خود تقسیم کرده یا انتقال دهند.

در صورت انتقال، باید مقررات مربوط به رضایت مالک یا احراز شرایط قانونی رعایت شود.

*****

13. مرجع صالح برای رسیدگی و تشریفات دادرسی

بر اساس ماده ۲۶ قانون ۱۳۵۶، رسیدگی به دعاوی مربوط به روابط موجر و مستأجر در دادگاه شهرستان (حقوقی) انجام می‌شود.

در قانون ۱۳۷۶ نیز دعاوی مربوط به تخلیه، سرقفلی و مطالبه وجه در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک اقامه می‌شود.

حکم دادگاه در موارد تخلیه، خارج از نوبت اجرا می‌گردد.

*****

14. آرای وحدت رویه و رویه‌های قضایی مهم

رأی وحدت رویه شماره ۱۹ مورخ ۲۰/۴/۱۳۷۴

پرداخت حق کسب یا پیشه فقط در موارد ماده ۱۵ و تبصره ماده ۱۹ قانون ۱۳۵۶ مجاز است.

رأی وحدت رویه شماره ۶۱۸ مورخ ۱۸/۶/۱۳۷۶

قانون جدید موجر و مستأجر ۱۳۷۶ نسبت به اجاره‌های سابق‌الاجرا اعمال نمی‌شود.

دادنامه شعبه ۵ دیوان عالی کشور شماره ۹۲۰۹۹۷۰۹۰۸۹۰۰۰۱۳ مورخ ۱۳۹۲/۱/۱۹

مطالبه مبلغی جدا از حق کسب به عنوان سرقفلی در قراردادهای تابع قانون ۱۳۵۶ غیرموجه است.

رأی شورای عالی ثبت شماره ۱۷۷۹ مورخ ۱۲/۷/۱۳۷۱

مزایده سرقفلی ممنوع اعلام شده است.

*****

15. نظریه‌های مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه

نظریه شماره ۸۴۵/۹۵/۷ مورخ ۱۳۹۵/۰۴/۱۲

تأکید بر تمایز میان سرقفلی (موضوع قانون ۱۳۷۶) و حق کسب (موضوع قانون ۱۳۵۶).

نظریه شماره ۳۹۸/۹۵/۷ مورخ ۱۳۹۵/۰۲/۲۷

در قراردادهای قدیمی، حق کسب جایگزین سرقفلی است و هر دو قابل جمع نیستند.

نظریه شماره ۹۵۶/۹۸/۷ مورخ ۱۳۹۸/۱۰/۱۰

توقیف سرقفلی در صورتی ممکن است که حق مالی مستقر و رسمی باشد.

*****

16. نکات اختلافی و موارد پرکاربرد در دعاوی

آیا در تخلیه ناشی از عدم پرداخت اجاره، مستأجر حق کسب دارد؟

پاسخ: بر اساس رأی وحدت رویه ۱۹، خیر.

آیا سرقفلی قابل توقیف است؟

پاسخ: در صورت تحقق و ثبت رسمی، بله؛ در غیر این صورت خیر.

آیا می‌توان هم‌زمان مطالبه سرقفلی و حق کسب نمود؟

پاسخ: خیر؛ هر یک تابع قانون خاص خود است و قابل جمع نیستند.

*****

17. توصیه‌های کاربردی برای موجر و مستأجر

در هنگام تنظیم قرارداد اجاره تجاری، صراحتاً قید شود که قرارداد تابع کدام قانون است.

مبلغ سرقفلی یا شرط پرداخت دقیقاً در قرارداد نوشته شود.

از تنظیم قرارداد عادی خودداری و حتماً سند رسمی تنظیم گردد.

مستأجران قدیمی بهتر است سوابق پرداخت اجاره، فعالیت و شهرت کسب خود را حفظ کنند تا در زمان کارشناسی حق کسب دچار مشکل نشوند.

موجران در زمان تخلیه از ارجاع پرونده به کارشناس رسمی غفلت نکنند.

*****

18. جمع‌بندی و نتیجه‌گیری نهایی

۱. در نظام حقوقی ایران، دو مفهوم متفاوت وجود دارد:

«حق کسب و پیشه یا تجارت» (قانون ۱۳۵۶ – حمایت قانونی از مستأجر)

«سرقفلی» (قانون ۱۳۷۶ – توافق قراردادی بین موجر و مستأجر)

۲. در قراردادهای قبل از ۱۳۷۶، تنها حق کسب و پیشه مطرح است و مطالبه سرقفلی جداگانه وجاهت ندارد.

۳. در قراردادهای جدید، سرقفلی طبق توافق مشروع و قابل مطالبه است.

۴. توقیف و انتقال این حقوق تابع ضوابط خاص و رضایت مالک است.

۵. مراجع قضایی معمولاً با نظر کارشناسی میزان این حقوق را تعیین می‌کنند.

۶. برای جلوگیری از اختلاف، تنظیم دقیق قرارداد و رعایت مقررات هر قانون ضروری است.

*****

منابع و استنادهای کلیدی

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ (مواد ۱۵، ۱۸، ۱۹، ۲۶ تا ۳۰)

قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ (مواد ۶ تا ۱۳ و ماده ۱۰)

رأی وحدت رویه شماره ۱۹ مورخ ۲۰/۴/۱۳۷۴

رأی وحدت رویه شماره ۶۱۸ مورخ ۱۸/۶/۱۳۷۶

دادنامه شعبه ۵ دیوان عالی کشور مورخ ۱۳۹۲/۰۱/۱۹

رأی شورای عالی ثبت شماره ۱۷۷۹ مورخ ۱۲/۷/۱۳۷۱

نظریات مشورتی اداره حقوقی قوه قضائیه به شماره‌های ۸۴۵/۹۵/۷، ۳۹۸/۹۵/۷، ۹۵۶/۹۸/۷

*****